Kostnaden för en balkongrenovering beror framför allt på vad som behöver göras med den befintliga konstruktionen. En lokal betonglagning är ett annat arbete än att gjuta om balkongplattor. För en BRF är därför första steget att ta reda på skicket och beskriva arbetet, innan offerterna jämförs.
Två föreningar med lika många balkonger kan få helt olika kostnader. Balkongernas storlek, konstruktion och skador skiljer sig åt. Åtkomst till huset, etablering och återställning påverkar också priset. En totalsumma från ett annat projekt är därför ett svagt underlag för er budget om ni inte vet vad som faktiskt ingick.
Det går att räkna fram ett genomsnitt per balkong i en offert. Men jämförelsen blir meningsfull först när arbetena bakom beloppet är likvärdiga. Kontrollera exempelvis om priset gäller enbart plattorna eller även räcken, anslutningar, ställning och slutlig ytbehandling.
En användbar offert på balkongrenovering behöver ange vilka arbeten som ingår för just er fastighet. Be om tydliga förutsättningar för priset och en separat redovisning av eventuella tillval.
Entreprenörens offert är en del av föreningens budget. Därutöver kan det behövas undersökningar, konstruktionsunderlag, projektledning och oberoende besiktning. Om arbetet kräver lov eller anmälan kan även handlingar och kommunala avgifter tillkomma.
Styrelsen bör därför göra en enkel budget där varje post har en ansvarig och där det framgår om kostnaden ingår i entreprenaden. Ange också om beloppen är med eller utan moms. Blanda inte olika prisgrunder när ni jämför totalsummor.
Prata med konsulten och entreprenören om hur stor reserv budgeten behöver. Det beror bland annat på vilka skador som redan är kända och vad som kan upptäckas först när betongen tas bort.
Skicka samma arbetsbeskrivning och samma bilagor till de entreprenörer som lämnar anbud. Be dem markera undantag tydligt. Om en offert bygger på en annan metod eller andra mängder behöver skillnaden redas ut före beslut.
Allt går inte alltid att se innan skadad betong har tagits bort. När konstruktionen öppnas kan det visa sig att fler delar behöver åtgärdas. Frågan bör därför finnas med redan i beställningen.
Kom överens om hur extra arbeten ska fotograferas, mätas, prissättas och godkännas. Det ska framgå vem hos föreningen som får beställa tillkommande arbete och hur beslutet dokumenteras. En allmän formulering om att extraarbete tillkommer ger inte samma kontroll.
En genomgång av balkongernas skick och renoveringsbehov kan minska osäkerheten, men är inte en garanti för att alla dolda förhållanden blir kända.
Ett kvadratmeterpris kan vara användbart för ett tydligt avgränsat ytarbete, men säger mindre om kostnaden för en hel balkongrenovering. Två lika stora plattor kan kräva olika mycket betonglagning. Även arbeten vid kanter, räckesinfästningar och anslutningar behöver räknas med.
Be därför om en totalsumma för de arbeten som går att bestämma och en tydlig prisgrund för sådant som ännu inte kan mätas. Om tillkommande betongreparation debiteras efter utförd mängd behöver ni veta vad enheten avser, hur mängden mäts och vem som godkänner den. Kontrollera också om material, arbete, bortforsling och återställning ingår.
Ett praktiskt jämförelseunderlag kan bestå av tre delar:
Uppdelningen hjälper styrelsen att se om en låg anbudssumma bygger på att nödvändiga arbeten har lämnats utanför.
En lokal reparation kan vara rimlig när skadorna är avgränsade och resten av konstruktionen går att behålla. Mer utbredda skador eller problem med bärande delar kan kräva större ingrepp. Den billigaste offerten är därför inte alltid den som löser problemen med balkongerna.
Be om en jämförelse som anger vad varje metod åtgärdar, vilka delar som lämnas kvar och vilket underhåll som väntas efteråt. Frågan om att laga eller gjuta om ska avgöras med stöd av undersökningen. En ny beläggning på balkonggolvet är inte en ersättning för att reparera skadad betong och armering.
Om även fasaden behöver åtgärdas kan gemensam planering av åtkomst och arbetsföljd vara värdefull. Det gäller särskilt där balkong och fasad möts. Arenum arbetar också med fasadrenovering och betongarbeten på loftgångar och entrétrappor.
Utgå ändå från behovet hos varje byggnadsdel. Samordning är inte ett skäl att byta fungerande delar. Be om en tydlig jämförelse mellan alternativen och vilka kostnader som faktiskt blir gemensamma.
Inför en offert är fastighetens adress, antal balkonger, fotografier, ritningar och tidigare besiktningsprotokoll en bra början. Berätta också om andra planerade renoveringar och när ni vill att arbetet ska göras.
Arenum tar emot förfrågningar om balkongrenovering i Sollentuna och balkongrenovering i Täby. Oavsett ort behöver offerten bygga på fastighetens skick, åtkomst och de arbeten som ska utföras.
Det går ibland att göra en första uppskattning, men då behöver ni veta vad den bygger på. Ett användbart pris ska beskriva vilka arbeten som ingår och vad som fortfarande är osäkert. Ett pris från ett annat projekt räcker inte för att bedöma kostnaden för era balkonger.
Inte nödvändigtvis. Vissa kostnader kan delas mellan fler balkonger, medan olika konstruktioner, många etapper eller svår åtkomst kan dra åt andra hållet. Jämför projektets faktiska förutsättningar.
Besiktningsprotokoll och en tydlig beskrivning av önskade arbeten är särskilt användbara. Bifoga även ritningar och bilder om de finns. Ange vad som är känt, vad som är osäkert och vilka andra renoveringar som planeras.
Beskriv fastigheten och vad ni vill ha hjälp med. Har ni ritningar eller ett besiktningsprotokoll får ni gärna bifoga dem i förfrågan till Arenum.